양도소득세는 1세대 1 주택인 경우에 비과세 됩니다. 양도세 비과세에 대한 내용을 정리해 보겠습니다. 이 포스팅 내용은 홈택스에 올라온 내용을 기준으로 작성했습니다. 하지만, 세법은 워낙 자주 그리고 많이 개정되다 보니 구체적인 개별 사안에 대해서는 전문가와의 상담을 진행하길 추천드립니다. 상담 전에 참고로 양도세 비과세에 대한 골자가 어떻게 되는지 파악하는 용도로만 사용하시기 바랍니다.
1. 양도세 1세대 1주택 비과세 기본요건
양도일을 기준으로 2년 이상 보유한 1세대 1 주택을 팔았다면 양도소득세가 비과세 됩니다. 이 두 가지 요건(2년 이상을 보유, 1세대 1 주택 보유)을 기본적으로 갖추고 있어야 비과세 대상이 됩니다.
주택이 조정대상지역에 있는 경우에는 보유기간 2년에 더해 '거주기간 2년' 요건이 추가됩니다. 5년을 보유하고 있더라도 2년 이상 거주했어야 합니다. 이 규정은 2017년 8월 이후부터 취득한 주택에 적용합니다. 지금이 2023년이니 아직 조정대상지역 거주 요건을 지키지 않아도 되는 분들이 있을 거 같습니다.
보유기간은 취득일부터 양도일까지, 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지입니다.
1.1 주택에 대하여
주택이란 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하고 있으면 주택으로 봅니다. 주거용인지 뭔지 모를 경우에 공부에 따릅니다. 무허가도 주택이 될 수 있습니다.
주택에 토지가 함께 딸려있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다.
한 사람이 모두 소유한 다가구주택을 통째로 매매하면 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.
1.2 주택에 딸린 토지에 대하여
단독주택 등의 경우엔 딱 주택만 매매를 하는 게 아닙니다. 마당이나 창고건물 등이 함께 팔게 됩니다. 그럴 경우에 어디까지를 비과세로 봐야 할지가 문제가 됩니다. 부수토지를 함께 매매하는 경우가 되는데요, 앞서 말한 요건을 충족하는 동시에 일정 범위의 토지까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
일정범위는 수도권(서울, 경기, 인천) 내 주거, 성업, 공업지역의 토지는 주택 토지의 3배까지 비과세 됩니다. 수도권 내 녹지지역은 5배, 수도권 밖이라면 5배까지 비과세입니다.
2. 1세대1주택 비과세가 되는 특별한 경우
2.1 일시적 2주택이 된 경우: 비과세 기본요건을 충족한 1세대 1 주택자가 헌 집 팔고 새 집을 사기 위해 일시적으로 2 주택이 되는 경우가 있습니다. 이때에는 2가지 요건이 충족될 때 비과세 특례를 받을 수 있습니다.
종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나서 새 집을 취득해야 하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 팔아야 합니다.
2.2 취학, 근무 사유로 주택 양도: 1세대1주택자가 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무, 질병, 학폭 등 이유로 양도하면 비과세 됩니다. 2년의 보유 및 거주기간에 적용되지 않습니다. 세대원 전원이 다른 시군으로 이사를 가야 하는 게 원칙입니다.
다만, 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무, 사업상 이유로 함께 이사가지 못해도 세대 전원이 이사한 것으로 봅니다.
학폭을 부득이한 사유로 인정하는 게 눈에 띄네요.
2.3 결혼, 부모 봉양 등 세대합가: 자식도 1주택자, 부모도 1 주택인 상황에서 합가를 하는 경우에는 일시적 1세대 2 주택으로 보아 비과세 특례가 인정됩니다. 결혼으로 다주택자가 된 경우에도 마찬가지로 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
취학, 근무 등 이유로 1년 이상 계속 거주를 위해 전원이 출국하는 경우에도 마찬가지로 비과세입니다.
2.4 건설임대주택 비과세: 민간 및 공공이 건설한 임대주택에 거주하다가 이를 분양받는 경우가 있습니다. 이 주택에 임대로 임차한 날부터 양도하는 날까지 거주했고, 거주기간이 5년 이상인 경우에는 '2년'의 보유 및 거주기간에 제한없이 비과세가 적용됩니다.
2.5 해외출국으로 인한 양도: 1세대가 출국일 현재 1주택을 보유한 경우에 세대원 전원이 출국하고, 2년 이내에 해당 주택을 양도하면 비과세 규정을 적용합니다. 보유 및 거주기간의 제한은 없습니다.
2.6 공익사업을 위해 수용 또는 협의매수되는 경우: 사업인정고시일 전에 취득한 주택과 부수토지가 협의매수나 수용당하면 비과세 규정을 적용합니다. 보유, 거주 기간에 상관없이 비과세입니다. 주택의 일부분만 수용이 되었다면, 잔존 부분을 5년 이내에 팔 때도 비과세 됩니다.
이밖에도 비과세와 관련된 규정과 설명자료가 엄청 많은데, 너무 많아서 한번에 정리를 다 못하겠네요. 나머지 내용도 차차 정리해서 올리겠습니다. 다시 한번 말씀드리지만, 기본적으로 양도세 비과세는 이런 구조로 되어 있다는 정도로 읽고 넘어가세요. 정확한 상담은 전문가와 말씀을 나눠보시기 바랍니다. 감사합니다.
댓글