왜 전세가격이 하락하면 매매가격도 덩달아서 하락하는지 그 이유에 대한 이야기를 해보겠습니다. 최근 언론에서 서울 전세가율이 50% 밑으로 떨어질 수 있다거나 강남의 전세가율 40%가 붕괴될 수 있다는 식의 보도가 연이어 나오고 있습니다. 전세가율은 매매가에 대한 전세가의 비율을 말하는데, 이 비율이 낮으면 통상적으로 집값도 빠지기 때문에 사람들의 관심이 많은 지표 중 하나입니다. 전세가와 매매가, 그리고 전세가율 등에 대해 조금 더 알아보겠습니다.
전세가격 하락이 집값 하락을 이끄는 이유
집을 가지고 있는 사람이 싸게 집을 팔면 집값은 낮아집니다. 당연한 이야기입니다. 그러면 왜 집을 싸게 팔게 되는 것인지를 생각해 봐야 합니다. 집을 싸게 파는 사람들은 주로 갭투자를 한 사람들입니다. 실제로 거주하고 있는 사람은 가만히 버티면 되기 때문에 집값 변동에 별다른 대응을 하지 않습니다. 다시 말해 전세를 끼고 집을 샀던 사람들이 가격을 올렸다 내렸다 하는 것입니다.
갭투자를 한 사람들은 자기 자본과 전세자금을 기반으로 주택을 구매합니다. 이 경우 은행에서 대출을 잘 안해준다는 점도 특징입니다. 그래서 갭투자자를 한 사람들은 이자 부담이 거의 없기 때문에 요즘처럼 금리가 오르더라도 직접적인 영향을 받지 않습니다.
하지만, 전세금에 변동이 생길 때 갭투자자에게 영향이 가해집니다. 요즘처럼 전세가격이 낮아지고 있는 상황에서 전세 세입자가 바뀔 경우 돌려줘야 하는 전세자금으로 인해 부담을 갖게 됩니다. 예를 들어 전세금 3억에 살던 세입자가 이사 나가고 새로운 세입자가 2억 원에 들어오면 집주인은 1억 원을 어디선가 구해야 합니다. 이때에 비로소 새로운 대출을 받든 지 어디선가 빌려야 하는 필요성이 생깁니다. 앞서는 금리 인상의 직접적 영향이 없다고 말했지만, 넓게 보면 간접적으로 영향을 받는 상황이 되는 겁니다.
그래서 전세가격 하락이 발생하면 주택 매매가격도 함께 낮아지는 현상이 일어나는 것입니다.
최근의 전세가격 하락에 주목해야 하는 이유
전세가격이 엄청나게 하락하고 있기 때문에 집값 하락에 대한 예측이 많은 상황입니다. 전세가격이 낮아졌다는 이야기는 도입부에 말씀드렸던 뉴스 보도에 많이 나오고 있으니 한 번 찾아보시면 좋을 거 같습니다. 많은 부동산 전문가 분들에겐 2023년 상반기의 전세가격 하락은 새로운 뉴스가 아닙니다. 전세가격 하락은 이미 발생하고 있는 현상입니다.
이제 갭투자자들에 대해 다시 생각해 보시죠. 그들은 이제 고민이 시작됩니다. 전세금을 돌려줘야 하는 이 타이밍에 집을 팔아야 할지 말아야 할지를 말이죠. 아직은 투자자가 샀던 가격보다 집값이 높은 수준입니다. 부담스러운 전세금 문제도 있고, 집값이 하락할 기미가 보이니 여기서 익절하려는 생각이 커집니다. 그래서 매물이 증가할 수 있고, 공급이 많아지면 가격 하락 가능성도 커집니다.
정리하면, 최근에 전세가격 하락은 이미 본격화됐고 그래서 집값이 낮아질 가능성이 커지고 있습니다. 2023년 3월 현재 전세가격 하락은 팩트이고, 매매가격 하락은 초입단계로 분석된다고 보시면 되겠습니다.
전세가격 하락은 지속될 것인가
전세가격 하락 기간이 얼마나 될지는 가격지표에서 답을 찾으면 안됩니다. 공급지표를 봐야 합니다. 서울의 아파트 입주물량을 찾아보시기 바랍니다. 올해 강남권 등 주요 지역에 분양하는 물량이 얼마나 있는지 찾아보시기 바랍니다. 상당히 많은 물량의 입주가 시작될 예정이고 2~3년간은 지속적으로 새 아파트가 공급됩니다. 그래서 앞으로 2~3년은 전세가격이 하락할 가능성이 큽니다. 개인적으로는 기정사실로 받아들이고 있습니다.
저는 이렇게 생각하고 있습니다. 앞으로 2~3년 사이에 아파트를 구입할 타이밍이 있을 거라 예상하고 있으며, 정부가 가격 하락으로 인해 공급 계획을 줄이면 그 계획이 실현되는 시기에 매도를 하고자 합니다. 한 10년을 내다본 아주 추상적인 예상입니다.
이번 포스팅은 여기까지입니다. 감사합니다.
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