부동산 경매 권리분석 쉽게 끝내는 핵심 정리

경매 권리분석이란?

경매에 참가하기 전에 목적 부동산의 권리관계를 파악해 두는 것을 권리분석이라고 합니다. 경매로 부동산을 매수할 경우에 떠안아야 할 권리가 있는지를 알아두려는 거죠. '떠안다'라는 말을 법률용어로 '인수'라고 하니, 매수인(경락인)이 인수하여야 할 권리가 있는지를 판별하는 것을 권리분석이라고 보시면 됩니다.

권리분석 준비물

지금 바로 권리분석을 하려는 분이라면 건물의 등기사항증명서 발급해 두세요. 그리고 기재되어 있는 권리들을 갑구와 을구를 따지지 않고 접수일자별로 나열해 보세요. 임차권 같은 미공시권리도 날짜에 맞게 끼워 넣어야 정확한 권리분석을 할 수 있습니다.

권리분석 핵심 포인트

이제부터 권리분석의 핵심 포인트입니다. 법률용어가 섞여 있지만 천천히 읽어보시고, 경매물건에 적용해 보면 이해가 되실거 같습니다.

• 매각부동산에 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기는 경매를 통해 소멸하는게 원칙이다. 매수자(경락인)가 신경 쓰지 않아도 된다고 이해하면 됩니다. 
  
  
• 위의 소멸하는 권리 중에서 가장 먼저 설정된 권리를 말소기준권리라고 한다. 일반적으로 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 매수자(경락인)가 인수하고, 후에 설정된 권리는 소멸한다. (여기까지 이해하시면 절반은 알고 계신 겁니다. 계속 보시죠.)
  
  
• 예외적으로 유치권과 법정지상권은 소멸하지 않고 무조건 매수자가 인수한다. 다만 압류 효력이 발생하기 전에 성립한 것이어야 한다. (참고로, 유치권자는 매수인에게 변제를 청구할 수 없지만, 매수인(경락인)은 유치권자에게 채권을 변제할 책임이 있다.)
  
  
• 지상권, 임차권, 지역권, 전세권 등은 매각으로 소멸하는 권리(저당권 등)에 대항할 수 없으면 소멸한다. 반복된는 이야기이지만 말소기준권리보다 먼저 등기됐다면 매수인이 인수하고, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 소멸한다.
  
  
• 전세권은 배당요구를 했다면 위 기준과 상관없이 무조건 소멸한다.
  
  
• 임차권은 저당권, 압류가 등기된 이후에 등기했다면 소멸한다. 이보다 먼저 등기했다면 매수인이 인수한다. 등기되지 않은 임차권은 매수인이 인수하되, 배당요구권을 행사해 보증금을 전액 돌려받으면 소멸한다. 다만, 근저당권이 선순위이고 대항요건 갖춘 임차인이 후순위라면 임차권의 대항력은 잃게 된다.

간단히 예를 들어 볼까요?  만약 등기부에 근저당권1 - 임차권 - 가등기 - 가압류 - 유치권 - 전세권 - 근저당권 2 순으로 기재돼 있고, 근저당권2가 경매를 신청했다고 가정해 보죠. 근저당권2가 압류채권자가 되고, 근저당권1이 말소기준권리가 됩니다.  이 경우 경매가 시작되면 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸하므로, 매수자는 유치권만 떠안는다고 생각하시면 됩니다.