전세권 설정비용 등 부동산 등록면허세 계산법과 필요서류

부동산의 등록면허세를 어떻게 산정하는 것인지 알아보겠습니다. 전세권을 중심으로 설명해 드리겠습니다. 전세권은 임대인과 임차인이 임대차 계약을 하고, 반드시 등기를 해야 효력이 발생합니다. 등기에 따른 비용 산정과 납부절차 등에 대한 궁금증이 있으실 겁니다. 천천히 포스팅을 읽어보시고 궁금증을 해소하시길 바랍니다.

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1. 등록면허세 간략 정리

지방세의 한 갈래인 등록면허세는 재산권이나 기타 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸 등을 공부에 등기 또는 등록하는 행위에 부과되는 세금입니다. 수수료와 같은 성격을 가집니다. 만약 임대차 계약 시 전세권을 설정하기로 합의했다면, 등기소에 가서 전세권 설정등기를 해야 법적 효력이 생깁니다. 등기할 때 납부하게 되는 비용을 등록면허세라고 생각하시면 되겠습니다. 

2. 등록면허세 과세표준 및 세율

가장 궁금해하시는 과세표준과 세율에 대해 정리해 봅니다. 모든 글자를 읽으실 필요는 없고, 적용하고자 하는 내용을 찾아보시면 됩니다. 

(1) 부동산 소유권 등기

네 가지로 구분할 수 있습니다. 보존등기, 유상 이전등기, 상속 이외의 무상 이전등기(증여), 상속으로 인한 이전등기로 나뉩니다. 이 네 가지의 과세표준은 부동산가액을 기준으로 합니다. 세율은 보존등기는 0.8%, 유상 이전등기는 2%, 증여로 인한 이전등기는 0.15%, 상속 이전등기는 0.8%가 적용됩니다. 

(2) 소유권 이외의 등기

일곱 가지로 나뉩니다. 여러 개로 구분되지만 모두 0.2%의 세율이 적용됩니다. 주의할 점은 과세표준이 제각각이라는 점입니다. 가등기의 경우엔 부동산 가액 또는 채권금액을 과세표준으로 합니다. 지상권은 부동산가액, 지역권은 요역지가액, 전세권은 전세금액, 임차권은 월 임대차금액을 과세표준으로 합니다. 저당권, 경매신청, 가압류, 가처분, 가압류, 가처분의 경우엔 채권금액이 과세표준이 됩니다. 그 밖의 말소등기 또는 변경등기는 매 건당 6,000원이 부과됩니다.

(3) 등록면허세 산정 예시

A 소유의 시가 6억 원의 부동산을 B가 전세보증금 3억 원에 전세계약을 했다고 가정해 봅시다. 전세권 설정등기를 위한 등록면허세는 다음과 같이 계산합니다. 과세표준은 전세보증금 3억 원이고, 세율은 전세보증금의 0.2%이므로 납부세액은 600,000만 원(3억 원*0.2%)입니다.
추가로 알아두셔야 할 내용이 있습니다. 부가세입니다. 부가가치세가 아니므로 혼동하지 마세요. 부가세는 지방교육세와 농어촌특별세가 있습니다. 지방교육세는 등록면허세 납부세액의 20%를, 농어촌특별세는 감면세액이 있을 때 그 금액의 20%를 추가 적용합니다.
만약 법무사에게 업무를 맡기면 법무사 대행료가 추가됩니다. 

3. 납세 절차

신고 납부기한은 원칙적으로 등기 또는 등록을 하기 전까지 해야 합니다. 예외적으로, 등록 후 중과세 대상이 되거나 비과세나 감면받은 후 부과대상이 된다면 그 사유가 있는 날부터 60일 이내에 신고 납부하면 됩니다.

등록면허세의 납부는 전세권자(위 사례의 B)이고, 납세지는 부동산 소재지인 광역시 또는 도입니다. 

실무적으로 처리하기 위해서는 필요서류도 꼭 알고 있어야 합니다. 임대인은 등기필증(권리증), 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본(주소 변동 사항 기재), 신분등이 필요합니다. 임차인은 임대차계약서, 주민등록등본, 신분증, 일반도장이 있어야 합니다.