한 눈에 보는 종합부동산세 개념 및 계산구조

2023년에 적용되는 종합부동산세에 대한 기초 사항을 정리해 보겠습니다. 세금 문제는 워낙 복잡하고 예외 사항도 많아서 일반인이 모든 사항을 파악하기 어렵습니다. 그렇지만 내 주머니에서 나가는 돈이니 기본적인 내용은 알고 있어야 하겠죠. 이번 포스팅은 종합부동산세에 대한 기본 내용과 계산식을 알아보겠습니다. 

종합부동산세 개념 잡기

우선 종합부동산세란 무엇인지를 알아두셔야 합니다. 조금 복잡해 보이지만 한번 읽어두시면 크게 어렵지 않으니 확인해 두세요. 

• 종합부동산세는 토지와 주택에 한정해 적용하는 이중과세 성격의 조세입니다. 재산세가 과세되는 과세대상에 대하여 일정금액 이하는 재산세만 과세하고, 일정금액을 초과하는 부분은 종합부동산세를 한 번 더 과세한다는 것입니다.
• 종합부동산세의 과세 주체는 주소지 관할 세무서장입니다. 국세라는 말이죠. 과세 주체가 세금을 계산해서 납세의무자에게 고지서를 부과하는 정부부과 과세입니다. 
• 종합부동산세는 재산세 납세의무자 중에서 공시가격이 기준 금액을 초과한 부분에만 부과된다고 했습니다. 이때 기준금액은 주택(부속토지 포함)은 9억 원, 토지는 종합합산 토지(나대지, 잡종지 등) 일 경우 5억 원,  별도합산 과세대상 토지(상가, 사무실, 부속토지 등)는 80억 원입니다. 다만 주택을 1세대 1 주택 보유한 경우 12억 원으로 완화된 기준을 적용합니다.
• 과세기준일은 6월 1일로 지방세와 같고, 과세기준일 현재 사실상 보유자가 납세의무자입니다. 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다. 지방세 납부가 6월과 9월에 나뉘어 이루어진 이후에 종합부동산세를 납부하게 됩니다.
• 종합부동산세는 소유자별로 과세 대상을 합산하는 인별합산 방식입니다. 한 사람이 갖고 있는 토지와 주택의 공시가격을 모두 합쳐 계산합니다. 재산세는 과세대상별로 부과하는 것과 차이가 있습니다.

종합부동산세 계산구조

종합부동산세를 계산하는 구조에 대해 알아보겠습니다. 아래 내용을 외울 필요는 없습니다. 종합부동산세 계산기를 활용하시면 되기 때문에 모두 알 필요는 없지만, 혹시나 궁금해하실 분들을 위해 간략히 정리했습니다. 최대한 쉽게 말씀드려 볼게요.

1. 주택공시가격을 합산합니다. 한 사람이 5채의 주택을 가지고 있으면 이를 모두 합산해야 합니다.
2. 기본공제를 차감합니다. 앞서 살펴본 9억 원, 12억 원을 기준에 맞춰 빼면 됩니다. 
3. 공정시장가액비율을 곱합니다. 주택은 60%입니다.
4. 이렇게 산출된 금액이 '과세표준'입니다. 
5. 과세표준에 세율을 곱합니다. 일반지역 2 주택 이상의 세율은 0.5%(1000분의 5)~2.7%(1000분의 27), 6단계 초과누진세율이 적용됩니다.
6. 이렇게 계산된 금액이 종합부동산 세액이 됩니다.
7. 종합부동산 세액에서 공제할 재산세액을 차감합니다. 이중과세를 방지하기 위해 과세표준에 부과된 재산세상당액을 빼주는 것입니다. 
8. 이렇게 나온 금액이 산출세액입니다.
9. 산출세액에서 세액공제를 합니다. 고령자 및 장기보유자 세액공제를 말하고 1세대 1주 택일 때에만 공제합니다.  
10. 여기에 세부담 상한 초과액을 차감합니다.
11. 이렇게 결정세액이 나옵니다. 결정세액이 250만 원을 초과하면 6개월 분납이 가능합니다. 부가세로 농특세(납부세액의 20%)가 부과된다는 점도 알아두세요. 

더 짧게 줄여보겠습니다. 

1. (주택공시가격 합산액 - 기본공제) * 공정시장가액비율 = 과세표준
2. 과세표준 * 세율 = 종합부동산 세액
3. 종합부동산 세액 - 공제할 재산세액 = 산출세액
4. 산출세액 - 세액공제 - 세부담 상한 초과액 = 결정세액
5. 결정세액 + 농특세 = 종합부동산세 고지서 상 납부할 금액

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이번 포스팅에서는 종합부동산세에 대한 이해를 돕기 위해 주요 개념과 계산 구조에 대해 알아보았습니다. 이 내용은 기초 상식으로 파악해 두시는 게 좋습니다. 지금 바로 내가 내야 하는 세금에 대해 궁금하신 분들은 이어지는 포스팅까지 확인해 주시면 되겠습니다.