전세 월세 갱신 상담 전에 알고 있어야 할 주택임대차보호법 기본내용

주택임대차보호법에 대한 기초적인 사항을 일상 언어로 풀어보고자 합니다. 법률용어를 전혀 사용하지 않을 수는 없겠지만, 이 법률을 처음 접하는 분들도 이해할 수 있게 설명해 보겠습니다. 이 글을 통해 주택임대차보호법의 기본적인 내용과 임차인에게 가장 중요한 임대계약의 갱신에 대해 말씀드리겠습니다. 천천히 읽어 보시고 도움이 되시면 좋겠습니다. 

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1. 주택임대차보호법의 목적과 기본내용

(1) 주택임대차보호법은 1981년에 만들어졌습니다. 당시 혼란한 정치 상황으로 인해 서민들의 불안감이 고조되자 이를 조금이라도 줄이기 위한 목적으로 제정됐습니다. '물권이 채권에 우선한다'는 민법의 대원칙에 예외를 만들어 경제적 약자인 임차인을 보호하려는 목적으로 생겼습니다. 국민의 주거권에 한 획을 그은 역사적 사건으로 볼 수 있습니다.

(2) 법률의 내용을 간략하게 말씀드리면 이렇습니다.
1) 임대차 기간은 2년으로 한다.
2) 2년 경과 시 임대인과 임차인이 아무런 말이 없으면 임대차는 자동으로 연장된다.
3) 임차인의 계약갱신요구는 한 번만 할 수 있다.
4) 약정한 차임이나 보증금은 5%를 초과하지 못한다.

부동산 재테크에 조금이라도 관심이 있으신 분들은 이 정도 지식은 알고 계십니다. 부동산을 처음 접하더라도 알고 계셔야 하는 손해보지 않을 수 있습니다. 특히 전세나 월세로 살고 계신 임차인 분들은 신경 써서 공부해야 합니다. 

(3) 더 쉽게 설명하면 이렇습니다. 전세나 월세집을 구하신 분들은 적어도 2년 동안은 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 2년이 다 되어가고 집주인이 별 얘기를 하지 않고 있다면, 같은 조건으로 계속 살 수 있습니다. 반대로, 2년 만에 집주인이 그만 나가달라고 하면 임차인은 "더 살고 싶다"라고 말하고 더 살 수 있습니다. 이게 계약갱신요구권입니다. 이 경우에는 임대인이 차임(월세)이나 보증금(전세금)을 올릴 수 있습니다. 

2. 임대차 계약의 갱신

위에서 말씀드린 내용은 기본 중의 기본입니다. 전세나 월세 계약의 갱신에 대해서는 조금 더 자세히 알고 계셔야 합니다. 주택임대차보호법은 갱신에 대해 두 가지 규정을 두고 있습니다. 법률용어를 그대로 적어보면 묵시의 갱신(법정갱신)과 계약갱신요구권입니다. 한 가지 방식을 더 말씀드릴 수 있는데, 임대인과 임차인이 서로 합의해서 갱신하는 것입니다. 상식적인 이야기죠.

(1) 협의에 의한 갱신
마음씨 좋은 집주인분과 세입자가 서로 마음이 맞아 전세 또는 월세 기간을 계속 늘려가는 경우가 있습니다. 임대료를 많이 올리지 않는 집주인과 월세 등 임대료를 밀리지 않고 마찰 없이 지내는 세입자를 종종 볼 수 있습니다. 이렇게 두 사람이 신뢰를 바탕으로 자율적으로 정한 사항이 법률 규정에 우선해 적용됩니다.

 

(2) 묵시의 갱신(법정갱신)
이제부터 주택임대차보호법에 나오는 내용입니다. '묵시'는 직접적으로 말을 하지 않고 은연 중에 뜻을 나타낸다는 말입니다. 계약기간 연장에 대한 별다른 언급이 없다면 임대차 기간이 끝나더라도 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 게 묵시의 계약의 내용입니다.

이 규정이 적용되려면 다음 조건 중 하나는 갖춰져 있어야 합니다. 1) 임대인이 임대차 기간 종료 전 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 갱신(연장) 하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않았을 것 2) 임대인이 이 기간 동안 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻을 통지하지 않았을 것 3) 임차인이 임대차 기간 종료 2개월 전까지 계약종료 통지를 하지 않았을 것. 이 세 가지 중 하나의 경우 임대차 기간이 끝난 때에 다시 임대차한 것으로 봅니다. 새로 시작된 임대기간은 2년입니다.

묵시의 계약이 일어나면 임대인은 일방적으로 월세 등을 올릴 수 없습니다. 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 다만, 임차인이 두 달치 차임을 연체하면 묵시적 갱신을 적용하지 않습니다.

 

3) 임차인의 계약갱신요구권
임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 중에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

임대인이 이를 거절할 수 있는 경우는 9가지입니다. 간단히 몇 가지를 말씀드리겠습니다. 두 달치 월세를 연체한 때, 임대인 동의 없이 주택 일부 또는 전부를 전대한 때, 고의나 과실로 건물을 파손한 때, 임대인(존비속 포함)이 직접 거주하려는 경우 등에는 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 거절할 수 있습니다.

이 권리는 딱 한 번만 행사할 수 있고, 2년 연장됩니다. 이건 묵시의 갱신과 같지만 다른 점이 하나 있습니다. 임대인이 차임 또는 보증금을 올릴 수 있다는 접입니다.

 

최근 들어 자주 불거지는 문제가 하나 있습니다. 임대인이 직접 거주한다는 이유로 갱신요구를 거절했지만 이를 지키지 않은 경우 말입니다. 이때에는 임차인이 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있습니다. 손해배상액은 다른 합의사항이 없는 경우 3개월 환산월차임, 2년분 차액, 임차인의 손해액 중 큰 금액으로 정합니다. 또한, 거절당한 임차인은 후에 집주인의 직접 거주를 확인하기 위해 확정일자부여기관(주민센터, 등기소, 공증인)에 거주자의 성명을 알려달라고 요구할 수 있습니다. 

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이상 주택임대차보호법의 기본 규정과 임대차 계약 갱신에 대한 내용을 살펴봤습니다. 실제로 발생하는 일이 위에 언급된 경우에 딱 맞지 않을 수 있습니다. 이런 경우엔 전문가와 상담을 하시는 게 현명합니다. 상담 전에 이 포스팅에 나오는 정도의 내용은 파악한 후 공인중개사 등 법률가와 상담을 받으셔야 효율적인 상담이 이뤄질 수 있습니다. 이 포스팅이 조금이나마 도움이 되셨길 바라며, 임대인 또는 임차인으로서 적절한 권리 행사와 의무 이행을 하시길 바라겠습니다. 감사합니다.