양도소득세 비과세 대상 요건 특례 일시적 2주택 총정리

주택 양도소득세를 내지 않을 수 있는 방법으로 대표적인 것이 1세대 1 주택인 경우입니다. 이번 포스팅에서는 1세대 1 주택자의 양도소득세 비과세 요건과 관련 사항에 대해 말씀드리겠습니다. 이 글은 2023년 2월을 기준으로 정리한 것입니다. 각자의 상황이 다를 수 있는데, 법률에서 규정한 거의 모든 비과세 내용을 정리했으니 꼼꼼히 읽어보시고 세제혜택을 충분히 받으시길 바랍니다. 본격적으로 포스팅을 시작합니다.

양도소득세 비과세 원칙과 요건

1. 양도소득세는 1세대가 1 주택을 2년 이상 보유하다가 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 당연히 국내소지 주택 또는 토지이어야 하며, 반드시 등기가 되어 있는 주택이어야 합니다. 또 거주자이어야 한다는 점도 대전제 되어 있어야 합니다. 이런 전제 중 하나라도 지켜지지 않았다면 비과세 혜택에서 배제된다. 
   그런데, 서울 강남지역과 같이 조정대상지역 내 주택은 규제가 조금 더 강해집니다. 보유기간이 2년 이상이어야 하는 동시에 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다는 조건이 추가됩니다. 
   
   
2. 1세대 1주택이더라도 비과세 배제되는 경우가 있습니다. 비거주자가 양도하는 경우, 미등기 양도자산의 경우, 고가주택(실거래가 12억 원 초과), 허위계약서 작성한 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 특히 허위계약서 작성은 사후에도 단속으로 적발될 가능성이 있으므로 처음부터 규정을 잘 따라야 하겠습니다.
   
   
3. 이어서 원칙 규정을 구체적으로 어떻게 해석해야 하는지 요건을 살펴보겠습니다. 

• 1세대 : 거주자 및 배우자가 같은 주소나 거소에서 생계를 같이 하는 경우. 부부가 각각 세대를 달리 구성하더라도 동일 세대로 본다. 별거한 경우 또는 법률상 이혼했지만 사실상 이혼이 아닌 경우에도 동일세대로 봅니다. 진짜 이혼을 하면 당연히 각각을 하나의 세대로 봅니다. 
  거주자가 30세 이상인 경우에는 배우자 없어도 1세대로 봅니다. 배우자가 사망 또는 이혼한 경우엔 1세대로 인정합니다. 기준중위소득의 40% 이상을 생계를 유지할 수 있는 경우에도 1세대에 해당할 수 있습니다.
  
  
• 1 주택 : 양도일 현재 주택 또는 부수토지가 국내에 소재하는 것을 말한다. 이때 부수토지에 대한 개념을 알고 있어야 합니다. 부수토지는 주택의 정착면적의 3배에서 10배까지를 인정합니다. 도시지역 밖일 경우엔 10배를 적용합니다. 수도권 내 주거지역, 상업지역, 공업지역에서는 부수토지를 주택 정착면적의 3배까지 인정합니다. 그 외의 도시지역은 5배까지 비과세 됩니다. 
  
  
• 기타 : 2개 이상 주택을 같은 날에 양도하면 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봅니다. 다가구주택은 하나의 매매단위로 양도하므로 1개의 주택으로 봅니다. 매수자가 등기를 지연하여 공부상 2 주택이 된 경우엔 그 사실을 확인하여 1 주택으로 봅니다. 주택을 공동소유했다면 각각이 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.
  
  
• 보유기간은 그 자산을 취득한 날부터 양도한 날까지를 말합니다. 다주택자가 주택을 모두 매도할 경우, 마지막 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 마지막 주택의  보유기간은 해당 주택을 취득한 날부터 기산 합니다. 거주기간은 전입일부터 전출일까지로 합니다.
  
  
• 보유기간이나 거주기간의 적용을 받지 않는 경우가 있습니다. 임대주택을 취득하는 경우에는 이미 5년 이상 거주했으니 매입 자격이 주어졌기 때문에, 매입 후 하루만 살았더라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 정부가 협의매수나 수용한 경우에는 양도세 비과세입니다. 세대 전원이 이민을 가면서 1 주택을 보유한 경우, 취학 또는 근무를 이유로 1년 이상 국외거주를 위해 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국일부터 2년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 받습니다. 해외가 아니더라도 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무, 질병 등을 이유로 양도하고 다른 시군으로 세대전원이 이사 가면 양도소득세는 부과되지 않습니다.
  
  
• 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 2년 거주요건은 적용되지 않습니다. 

1세대 1주택에 대한 비과세 특례

1세대가 2주택을 보유하다가 1 주택을 매도할 경우에도 비과세 혜택을 받는 경우가 있습니다. 대표적으로 일시적 2 주택인 경우가 이에 해당합니다. 이를 1세대 1 주택에 대한 비과세 특례라고 부릅니다. 간단한 예를 들면, 주거를 이전하는 과정에서 단기간 2 주택 상황인 경우에는 1 주택자로 본다는 것입니다. 부모님을 모시기로 하여 세대를 합쳤을 때, 혼인으로 남녀가 한 세대를 구성했을 경우 등 9가지 경우에 비과세 특례 혜택을 받을 수 있습니다. 아래에서 하나씩 설명해 보겠습니다. 

1. 일시적 2주택(주거이전의 경우) : 1 주택자가 종전의 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득한 경우를 말합니다. 종전 주택은 취득 후 1년 이상이 지났어야 하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 매도하면 비과세 됩니다. 이때 신규주택에는 입주권과 분양권도 포함되고, 종전 주택의 2년 보유 조건은 지켜야 합니다. 주의할 점이 있습니다. 종전 주택과 신규 주택 모두가 조정대상지역 내에 있다면 종전 주택을 2년 이내에 양도해야 합니다. 
2. 동거봉양(부모님을 모시게 됐을 경우) : 1세대 1 주택인 자녀가 1세대 1 주택인 60세 이상인 부모를 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 됩니다. 양도하는 주택을 2년 이상 보유했어야 한다는 조건은 적용됩니다. 
3. 혼인 : 예비 부부 모두 1세대 1 주택이었다가 세대를 합쳐 1세대 2 주택이 된 경우입니다.  혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도한 주택에 대해서는 비과세를 인정합니다. 양도하는 주택을 2년 이상 보유했어야 한다는 조건은 마찬가지로 갖추고 있어야 합니다. 
4. 취학, 근무상 형편, 질병요양 등 : 이런 이유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 매입하여 2 주택자가 된 경우에는 3년 이내에 일반주택을 양도하면 비과세 규정을 적용합니다. 2년 보유 조건은 마찬가지로 적용합니다.
5. 상속 : 주택을 상속받아 2 주택이 된 경우가 있습니다. 상속받은 주택을 양도하면 비과세 혜택은 없습니다. 기존에 가지고 있던 일반주택을 양도하면 비과세 규정을 적용합니다. 양도하는 일반주택은 2년 이상 보유하고 있어야 합니다. 
6. 기타 : 이밖에 국가등록 문화재주택, 농어촌주택, 장기임대주택, 장기어린이집을 보유하여 1세대 2 주택인 경우에는 이들 주택이 아닌 일반주택이나 거주 중인 주택을 양도할 때 비과세 대상으로 봅니다. 2 주택 상태를 해소해야 하는 기한은 없습니다. 장기임대와 장기어린이집을 보유하고 있다면 2년 보유와 2년 거주 요건을 충족하고 있어야 합니다. 

고가주택에 대한 양도소득세 비과세 배제

주택을 양도할 때 실지거래가액이 12억 원을 초과하면 고가주택에 해당합니다. 주택 한 채와 이에 딸린 토지에 대한 금액기준만 있고 그 외 다른 기준은 없습니다. 고가주택에 대해서는 1 주택만 가지고 있더라도 양도소득세를 과세합니다. 고가주택을 판단할 때 다음의 사항을 고려합니다. 

• 여러 사람이 공동으로 소유하고 있다면 주택 전체 가액을 기준으로 고가주택을 판단합니다. 소유지분만큼만을 기준으로 하지 않는다는 점이 포인트입니다.
• 겸용주택은 주택부분만을 주택으로 보아 고가 여부를 판단합니다. 
• 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 봅니다.
• 수증자가 인수하는 채무액이 12억 원 미만이더라도 전체 주택가격이 12억 원을 초과하면 고급주택입니다.

고가주택의 양도소득세는 양도차익 전부에 대해 과세하지 않습니다. 실지거래가액에서 12억 원을 뺀 나머지 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다. 

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이번 포스팅은 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 1세대 1 주택에 대해 거의 모든 사항을 정리했습니다. 이 글을 읽으시는 분들이 이 모든 내용을 알고 계실 필요는 없습니다. 본인이 해당하는 부분만 발췌해서 확인해 보시고, 전문가에게 한 번 더 확인하시면 정확하게 본인에게 적용할 수 있을 겁니다. 마지막으로 주의할 점을 말씀드리면, 세법 규정은 자주 변경되기 때문에 변경된 사항이 있는지는 직접 확인해야 하십니다. 크게 변경되는 경우에는 저 역시 새로운 포스팅을 올려드리도록 하겠습니다.