핵심만 간략히 설명한 지구단위계획구역 지정 요건

토지의 건폐율과 용적률을 법이 정해준 기준보다 완화해 적용받을 수 있는 지구단위계획구역은 어디에 지정되는지에 대해 알아보겠습니다. 지구단위계획구역으로 지정받을 수 있는 요건은 크게 세 가지로 분류해 말씀드릴 수 있습니다. 이에 대해 국토계획법에 복잡하게 정해져 있지만 최대한 쉽게 풀어서 말씀드려 보겠습니다. 

반드시 지정되는 지역

국토부장관과 시도지사, 시장 또는 군수는 다음의 경우에 부합하면 반드시 지구단위계획구역을 지정해야 합니다. 

1. 정비구역 또는 택지개발지구 지역 중 사업이 끝난 지 10년이 지난 경우
2. 면적이 30만 제곱미터 이상인 지역으로써 시가화조정구역 또는 공원에서 해제된 곳 
3. 면적이 30만 제곱미터 이상인 지역으로써 녹지지역에서 주거, 상업, 공업지역으로 변경되는 지역
4. 면적이 30만 제곱미터 이상인 지역으로써 조례로 정하는 지역

이런 지역은 디벨로퍼나 일반인이 신경쓰지 않아도 알아서 지구단위계획구역이 될 테니 크게 신경쓸 건 없어 보입니다. 

지구단위계획구역으로 지정할 수 있는 지역

앞에 기재한 지역은 의무적으로 지구단위계획구역으로 지정해야 하지만 다음의 경우에는 지정할 수도 있고 지정하지 않을 수도 있습니다. 국토부장관, 시도지사, 시장 또는 군수가 임의적으로 지정한다고 말할 수 있습니다. 

1. 용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 준산업단지, 관광단지, 관광특구
2. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 공원에서 해제되어 도시되는 구역
3. 녹지지역에서 주거, 상업, 공업 지역으로 변경되는 구역
4. 도시지역 내에서 주거, 상업, 업무 등 기능을 결합하는 등 복합적 토지이용의 필요가 있는 지역
5. 유휴토지를 효율적으로 개발하려는 지역, 교정 군사 시설 등의 이전 토지

이밖에도 여러 경우가 있습니다. 이들 지역은 공통적으로 개발에 초점이 맞춰진 지역들입니다. 즉, 개발에 초점이 맞춰진 지역은 지구단위계획구역이 될 수도 있다고 볼 수 있습니다. 4번과 5번의 사례는 최근 용산 개발 이슈와 함께 생각하면 이해가 쉬우실 겁니다.

도시지역 외의 지구단위계획구역 지정요건

앞선 설명들은 모두 도시지역 내에서 적용되는 요건이었고, 이번에는 도시지역 외에서 지정받을 수 있는 요건에 대해 말씀드리겠습니다. 

1. 50% 이상이 계획관리지역으로서 나머지 지역이 생산관리지역 또는 보전관리지역인 지역
2. 50% 이상이 계획관리지역이면서 아파트나 연립을 지으려면 면적이 30만 제곱미터 이상일 것
3. 50% 이상이 계획관리지역이면서 아파트나 연립을 짓는 게 아니라면 3만 제곱미터 이상일 것
4. 기반시설을 공급할 수 있고 문화재 훼손 우려가 없을 것

2번의 경우에는 한 사업주체가 면적요건을 충족하기 어렵기 때문에 완화된 기준이 더 있어 추가적으로 말씀드립니다. 여러 사업주체가 하나로 뭉쳐서 지구단위계획구역을 만드는 경우, 각각의 사업주체가 10만 제곱미터의 토지를 갖고 모두 합쳤을 때 총면적 기준을 충족하고 도로로 서로 연결할 수 있으면 됩니다. 또한, 만일 초등학교 용지가 있거나 자연보전권역인 경우에는 10만 제곱미터만 충족하여도 됩니다.

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부동산 개발을 위해서는 관련 법령을 잘 알고 있어야 하기 때문에 어쩔 수 없이 일반인 분들은 어렵게 느껴지실 수 있습니다. 하지만 이번 포스팅보다 더 간략하게 지구단위계획의 지정에 대해 말씀드리기는 어려울 것입니다. 물론 이것만 보고 사업을 진행하려는 분은 없을 거라 생각하며, 단순한 개념 이해를 위해 작성된 포스팅임을 다시 한번 말씀드립니다. 감사합니다.